持分土地很難貸？5分鐘教你辦理持分土地貸款的小撇步

在辦理持分土地貸款前，先來和大家聊聊有關「持分」的小知識，會造成持分的原因，大多都是「繼承」或是「當事人意思」

「繼承」也就是老一輩傳承延續自家祖產，權利人身故後所分配的

「當事人意思」很多情況是夫妻共同購買或是公司合夥關係合購

一般而言，不動產持分發生原因分為兩種，1-自然形成、2-人為形成。自然形成是發生在繼承關係或成立祭祀公業等原因，人為形成則是買賣或法律契約等原因

許多人在辦理貸款時第一時間想到的就是向銀行申請貸款，但你知道嗎！持分土地對於銀行來說產權不完整、風險較高，基本上銀行是不會受理持分土地貸款，除非全持有人共同出面一同借貸或許還有機會

看到這裡你可能會想問，既然「持分」情況在法律上是合法的！那麼，為什麼會這麼難貸款？到底有哪些管道是可以申貸的？能不能簡單點就用自己持有部分借貸？以下通通一次報你知「有關持分土地的小知識以及貸款小撇步」

內容目錄

持分土地是什麼意思

當一塊土地有兩人以上共同持有者，也就是土地的所有權並非只有一個人而是數個人一起擁有，那麼這塊土地就是「持分地」

持分原因，可能是兩個人以上一同出錢買下一塊地，此為人為形成，或是後代繼承上一代留下來的財產，由兄弟姐妹共同持有同一塊土地，此為自然形成

簡單來說，一塊完整的土地產權，由兩人或兩人以上共同持有一塊完整的土地產權，假設兩人共同持有就是每人擁有土地產權1/2、三人即為每人持有1/3..以此類推

假設：價值500萬土地為兩人所有，那麼一人1/2的土地價值為250萬元

周代書還有遇過一種情況是一塊土地為三人持有，但卻分成2/4、1/4、1/4，這就是分配比例問題，無關比例分配多少一樣都為「持分土地」，雖然都是持分地但卻會影響到後續借貸或買賣的價值

假設：價值1000萬土地為三人所有，但分配比例為2/4、1/4、1/4，那麼2/4持有者價值500萬、1/4的兩人持有者各250萬元

持分分為兩種

持分又分為兩種情況，「公同共有」和「分別持有」，若是不清楚自己持有產權是屬於哪種，可以去地政事務所調閱土地謄本查看是何種類型

分別持有

分別持有，也就是共有人分別持有明確的特定持分比例

「分別」意思，則是每人會分配到特定比例的財產，可能是1/2、1/3、1/3..等等，而這特定比例就是屬於該名持有人

例如：兩姊妹擁有同一塊土地，那麼兩人將各持有土地50％的產權

公同共有

公同共有，也就是共有人共同擁有全部產權，無特定比例分配

「公同」意思就是大家擁有全部的財產，不分你我

例如：兩兄弟繼承同一塊地，那麼兩人都將擁有這塊地的全部所有權

大多形成公同共有的原因為「繼承」，因少數繼承人不配合，導致無法辦理分別共有繼承程序，這時就得由一人申報遺產稅，辦理公同共有

持分土地使用權

持分土地使用權和完整土地使用權相較之下會較為麻煩，若是公同共有土地繼承一代一代傳承下去，隨著持分人數越多，持分的狀況只會變得更加複雜，處理起來也更加困難，因此若是公同共有的情況下，周代書都會建議盡早辦理土地分割以保日後行使權利不受限

持分土地如何分割

分割方式有以下這三種

協議分割：共同持有人一起協商如何分割共有物所有權，並且需要所有人同意分割後的結果，分割才能成立

調解分割：當協商無法擁有一致討論時，應當向地政機關申請調解，以促成共同持有人對於產權分配達成協議

裁判分割：協議分割和調解分割都不能完成所有權分配時，就是聲請法院根據判決結果對共同持有人做分配和補償，這就是裁判分割

持分土地分割目的在於：使用土地共有的關係變為單獨持有，使個人使用土地較為方便，後續不論是想賣出或借貸都可以行使個人權利

持分土地向銀行申請貸款的條件

銀行貸款：由於一般持分貸款，對於銀行來說是「產權不完整」的，並非100%（1/1）的產權，所以不會通過審核。要通過審核的方法就是召集所有全部持分人共同簽字，進行貸款作業，把產權完整化；假如是三人共同持有就要三個人共同簽字，並且需要通過銀行的信用評分，這樣才有機會可以成功申辦貸款

條件	1-有明確的財力收入（如：薪轉證明） 2-其他財力證明 3-個人信用不能有瑕疵 4-沒有貸款遲繳紀錄
優點	利率低
缺點	費時費力召集所有持有人、成功率低、會有貸款分配

持分土地還有「民間貸款」管道

周代書持分貸款：相較於銀行持分貸款，民間持分貸款可「直接辦理」單一持分人，不需要檢視產權其他持有人，且全程保密，設定抵押權也是在單一持分人的產權作設定，與其他持分人無關，也不會通知其他持有人

條件	單一持有人即可辦理（房屋、土地）無須審核個人信用評分
優點	簡單快速、全程保密、不需要其他持有人同意即可辦理貸款
缺點	利率稍高，月利息約莫1.5%-3%

持分土地貸款需要準備什麼資料？

土地所有權狀正本
身分證正本
印鑑證明（兩份）
印鑑章
存摺封面影印本（撥款用）
自然人憑證IG卡

持分土地可以買賣嗎？

再共同共有的情況下的持分地買賣必須建立在多數人同意的條件上或所有持有土地產權總共需要三分之二同意，其中一項通過就可以進行交易，而持分地的共有人擁有優先購買權，應該先以書信通知並徵詢其他共有人是否有承購的意願，10天保障期過後無人受理才可以賣給其他買家，同時共有人還需要先互相討論決定出售部分的價格，以保證後續不會出現糾紛

看到這你就會知道共同共有的持分土地買賣不但複雜難解，而且還曠時費日，買家和賣家都須要花長時間的溝通協調

而分別持有的情況下，按照法律規定是可以依個人持分土地的比例進行買賣，但也須先公告或通知其他分人，若其他持分人無承購意願就可進行買賣程序

因此，如果持分土地屬於「分別持有」，持有人可以將自己持有部分自由處分，但對於「公同共有」的土地，持有人就得依照民法規定不得隨意做買賣，因為每個人對於「共有物」都有一定的權利

由於太多人不瞭解這部分，你也可以隨時洽詢周代書為你說明或協助處理以達事半功倍的效果唷