中古屋貸款要拉高成數的方法有哪些？

中古屋相較於新成屋、通常總價低、地段好、CP值更高，中古屋在申請貸款時，往往貸款成數較低。以下提供幾種方法能取得更高的中古屋貸款額度及成數

中古屋貸款分為兩種：

中古屋買賣貸款：

為了購買中古屋而向銀行貸款，一般來說中古屋貸款的成數一定比新房子略低，新房子在銀行房貸成數為7成，中古屋就會再低一些，低多少就要看房屋座落的區域，如果在市區內成數一定比較高

自有中古屋房貸：

本身名下有房子，通常自有中古屋的房貸比較少，或是已經繳完無貸款了。這時要辦理中古屋貸款的空間比較大

中古屋貸款成數怎麼算？

現在民眾大多知道銀行房貸的成數和利息很重要，也知道可以洽談，但您知道嗎？影響房貸成數的主因還是取決於「房屋座落地點」和「房屋鑑價」

一般來說中古屋貸款成數可以在房屋市價的50%-90%，最終還是依據個人財力收入證明和信用聯徵紀錄而定

根據金融聯合徵信中心的房貸統計分析最新消息顯示，中古屋平均鑑估值比新屋還要來的高，其中，平均鑑估值最高的，是屋齡6-9年的新古屋，再來則是9-12年的中古屋，最後才是3-6年的屋齡較新的房屋

由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價」結果兩者取其低者，而後是依照該區域跟貸款人條件來核定貸款成數和利息，因此銀行鑑價對貸款條件來說非常重要

建議您，再購買房屋前，可以先問問看銀行，這棟房子可以貸款多少，或是上實價登錄網站，看一下周邊房屋房價行情

買中古屋自備款需要多少？3種陷阱要小心！

如果是購買中古屋的話，要小心3種貸款陷阱：

中古屋自備款2成就夠？

買房子除了買下建物和土地所有權之外，還要基本家具、家電費用、裝潢等等，另外還要支付契稅、印花稅、地政士代辦費用等相關規費，如購買社區型還需繳交管理費

如果中古屋屋況不太好需要修繕，金額約落在數十萬至百萬，這些也都是需要納入自備款的範圍之內

所以建議自備款還是需約3-4成左右

另外周代書建議您，如果購買中古屋，除了先計算必要花費時，民眾可以在合約內備註如果最終銀行核貸成數未達幾成，可以無償解約，以保自身權益

簽ab約好嗎？

部份民眾因為自備款不足為了拉高貸款成數，或建商為了要賣出房屋，雙方就同意在合約上動手腳，好讓銀行能多貸一點。但要記住，一旦被發現溢貸的部分將會被追回，恐觸犯《刑法》中的「使公務員登載不實罪」，使實價登錄有造假嫌疑，建議不要以身試法鋌而走險

自備款不夠還要買？

先評估自己的能力跟自備款，實際金額後續都要面臨「房貸還款」的問題，部分民眾為了買房，明明自備款不夠，在房屋選擇上就少了許多，甚至住進去連基本家具家電都沒有多餘的錢買，每個月還要面臨房貸壓力的煩惱，還是須審慎規劃過後再決定

另外就算是買中古屋，也要預留一點錢，因為中古屋多少都需要修繕，這也將會是一筆開銷

周代書還是建議大家，購買中古屋的自備款需要多一些，至於新房子就不需要額外這麼多，畢竟現在買新房還會送家具、裝潢，也不用花錢修繕

自有中古屋該如何辦理貸款？

如果您已經持有房屋想要貸款，以下有3種方式可以參考：

房屋增貸：房屋增貸就是向原本的銀行重新貸款，也就是把已經還掉的錢再次貸款出來，通常貸款方案內容、額度、利率、月繳金額都不會變動太多
房屋轉貸：房屋轉貸就是把原本的房屋貸款，換一家銀行貸款，額度、利率、貸款年限與新銀行重新擬定，再由新銀行清償掉原銀行貸款
房屋二胎貸款：房屋二胎也稱作二胎房貸，意思是前面已經抵押一次了，還可以再次向他人抵押借款。二胎貸款分為民間二胎與銀行二胎，都是利用房屋的殘餘價值來計算額度，但是民間二胎的額度比較多，因為民間願意承擔的風險比較高，利率也相對比銀行高。銀行基本上不願意承擔風險，所以在辦理二胎貸款上相對保守許多

中古屋貸款流程5步驟：

1-貸款申請：

再向銀行申請中古屋貸款時，必須提供房屋以及土地權狀或謄本，以及薪轉存摺6個月出入明細，或是其他財力證明，方便銀行了解申貸人的財務狀況

2-房屋鑑價：

銀行收到申請後，會對房屋鑑價，除了銀行內部鑑價之外，也會參考實價登錄上的成交價格，同時就屋況、屋齡、地點等估價要素進行估價

3-銀行照會：

當銀行取得申貸人及連帶保證人的基本資料時，就會對案件進行照會審核。一般來說，會調閱聯徵紀錄查詢你在所有銀行的貸款金額，及過去6個月的還款紀錄（含信用卡繳款紀錄），通通都調查完之後，就會核定放款額度、利率，並與貸款人和保人用電話來照會

4-簽約對保：

銀行或是代書會與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，此流程須要屋主本人親自出席。過程中要提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利

對保完後銀行會在撥款前走一道抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並且強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止

抵押權設定金額1.2倍，例如貸款1000萬，那麼設定的金額就是1200萬

5-撥款交易：

抵押權設定完成後，就會進入最後一個流程：撥款。如果是買賣中古屋的話，貸款會直接撥入買賣雙方的「履約保證帳戶」中；如果是自有中古屋貸款的話，會在抵押權設定完成後取得貸款

中古屋貸款利率與額度

銀行對房屋貸款金額的核定，主要是針對「房屋」和「人」作為綜合評估

房子本身條件決定貸款額度關鍵條件，每家銀行可以給利率和額度都跟房子好壞以及個人信用條件綁再一起，因此想要有好的額度和利率，平常就要與銀行打交道建立良好關係，貸款不要遲繳、不要預借現金、戶頭要放錢等等

房貸利率目前最低 1.6% ，其實只要不超過2%都算還可以，利率大部分都採兩段式較多，意思是銀行會給您首期優惠利率（第一段），大約2-3年期間，等2-3年時間過後（第二段）利率就會調高

貸款對象也很重要，軍公教人員、三師（會計師、律師、工程師）這些都是銀行最愛放款的對象，利率會比一般上班族還要來的優惠，除非有其他加分的條件，如：不動產或保人等

一般上班族民眾，其實只要不超過2%都算是可以接受的範圍

再來是寬限期和清償限制，通常都會是2-3年，同時銀行限制2-3年不得提前還清款，

最後是貸款成數，主要銀行還是會以鑑價為主，一般保守估價抓7-8成，自備款3成較為安全

中古屋貸款成數不足該怎麼辦？

如果貸款額度不足，以下有幾種方式來增加貸款金額：

搭配個人信用貸款專案
搭配裝潢貸款提高額度
增加保人或其他財力收入加分背書
提供保單、定存、其他收入當作加分
民間貸款

＊民間房屋貸款的利率比銀行高，所以再辦理前需要先衡量自身負擔能力

周代書中古屋貸款方案

	周代書中古屋貸款方案
額度	貸款金額無上限
利率	月息0.8%-2.5%，依個人條件決定
年限	不綁約，無貸款年限，彈性還款、可隨借隨還
優點	貸款成數高、額度高只繳利息或本利攤都可以另有理財型方案，例如：核貸100萬元，還款50萬後又有資金需求時，可隨時再調度資金使用審核寬鬆，協商、信用瑕疵均可辦理不綁約，提前還款不用違約金貸款未核貸前絕不收費實體公司政府立案合法經營 24小時專人為您即時服務