2022 持分房地貸款方式，一次報你知！額度/利率/申辦條件，全攻略

當需要資金時，除了信用貸款之外，若名下有不動產甚至是 持分房地 ，都可以藉由「抵押貸款」的方式獲得大額資金，而且房貸、土地貸款的利率通常比信貸低，因為是具有抵押品的貸款方式，對於銀行或民間貸款機構來說比較有保障，還因此可以提供大額的資金、較長的貸款期限、較低的利率，以及靈活的還款方式，所以很多人會選擇以不動產貸款的方式取得資金

通常會有「持分」的情況，大多是「繼承」來的，由多人持有該筆不動產的產權；另一種情況是「當事人意思」，是由夫妻共同購買或是公司合夥關係合購

不過想必你會有個疑問！那就是名下的不動產如果是「持分」的狀態，這樣還可以貸款嗎？

有關持分房地貸款問題，周代書將帶你一同了解

持分是什麼意思？

持分就像一塊大蛋糕，切分成好幾塊分給不同人，分到蛋糕的人就擁有這一小塊蛋糕，可以選擇吃掉，也可以賣給其他人，或是贈與給別人，這都是被分到蛋糕的人所被賦予的權利

簡單來說，就是一間房屋或一塊土地的所有權人不只一人所擁有

舉例：
一間房屋有 3人共同持有的話，若是產權均分的情況下，等於每個人會有這間房屋的3/1產權，而這間房屋有三個人共同持有它

持分分為兩種

由於產權是由2人或以上所持有，因此會有產生持有比例的問題。持分有兩種不同的方式，下列為你詳細說明

1、公同共有

指的是所有持有人一起擁有全部的所有權，「沒有固定的持有比例」

因沒有明確的比例去計算每個人所持有的價值多寡，因此這類型的持分不僅難以申貸，且一旦需要辦理貸款或任何處置時，都需要其他所有權人的同意

2、分別共有

指的是持有人分別擁有共有財產的特定比例，「有固定的持分比例」

舉例來說，假如你跟弟弟分別共有一塊土地，而持有比例是你們倆人各2/1，也就是各50％，那麼就很清楚的知道這塊土地有一半的價值是你的

而 分別共有 的情況在持分當中是比較佔優勢，因為有明確的比例區分，所以貸款時可以不需要經過其他所有權人的同意即可申貸

持分房地貸款管道

持分房地貸款管道有兩種，銀行抵押貸款＆民間抵押貸款

銀行貸款

大多數銀行機構辦理持分房地時，必須要在產權是完整的情況下才可以申請，例如：土地分別有3人持有，那麼就必須要這3人持有人同意，並一起到銀行申辦房屋貸款 or 土地貸款，一同簽字後，這樣銀行就會願意辦理，因為產權即是完整的

少數銀行是可以接受持分房屋或持分土地的貸款申請，但審核條件會比一般普通貸款案件還要來的嚴格些，畢竟產權不完整，銀行也不想承擔太多風險！

民間貸款

手上持有的房屋、土地產權不是完整全部的，在所有權只有2/1、3/1、4/1.等的情況下，因產權不是非個人完整持有，又不想要驚動到其他持分人時，你可以直接找周代書來申辦

周代書可單獨針對你所持有的權力範圍來辦理，不需要其他持分人的同意，就可馬上申辦！

舉例來說，假設你持有的房屋比例是2/1，那麼就只需要單獨你的部分來做設定即可，無需另一名持分人一同出面借貸，且另一名持分人是不會知道你有申辦貸款！

周代書持分房地貸款條件

基本上自有房屋或土地就能核貸，全台辦理不限地區（離島可貸）

▲ 持分房屋貸款：不論你持分的是何種房屋類型都能辦理，未保存登記建物也可申貸，公寓、透天、大樓、華廈、三合院、商辦、飯店、廠房..等，當天送件當天審核

▲ 持分土地貸款：各種地目的持分土地都可隨時辦理，農地、建地、旱地、工業用地、林地、山坡地、道路用地、公園預定地、原住民保留地..等，周代書幫你把土地價值最大化

▲ 個人條件：周代書申辦持分房地貸款是不會審視個人信用、薪轉、財力證明，就算是銀行小白、信用瑕疵、協商、待業、負債過高等，都不會影響你的核貸成數

持分房屋抵押貸款

1、銀行持分貸款

持分房屋不像土地可以輕易分割，所以銀行較不願意承做這類型的房屋貸款，除了容易產生糾紛外，對銀行來說風險太高，如果之後進入法拍市場也不好賣出去

但若是你所持有的是分別共有的房屋，且持分比例是1/2、1/3之內，那麼或許還有貸款成功的機會，只要個人條件夠好的話，銀行端會是會斟酌給出額度，如果是公同共有的話，銀行基本上就不太可能辦理了！

個人條件不夠好的話，銀行就會嚴格審視抵押物的價值，這時就必須要產權是完整的情況，才有機會申貸

2、民間持分貸款

除了銀行可以申辦貸款之外，也可以向周代書來申請辦理

民間貸款對於申貸條件來說非常寬鬆，不會審核個人條件信用、薪轉、財力證明等，只會依照房屋價值進行評估，而且還款彈性、不綁約、長短期都可配合客戶條件需求而定，申貸時間也相當快速，從辦理到撥款只需要1-2個工作天，對於短期週轉或急用資金的人來說，是個不錯的選擇

持分土地抵押貸款

持分土地基本上就跟持分房屋是差不多的概念，所持有的土地是分別共有，在銀行都有機會申請到貸款，而且土地會比房屋還要容易切分，不像房屋無法進行分割，所以持分土地相對容易申貸到好的成數，仍需注意的是，公同共有依然無法輕易貸款，畢竟沒有明確的比例分配，銀行端是不會辦理承做的！

但如果在銀行申請貸款失敗時，不論是持分房屋或持分土地，只要你有需要，都可向周代書來申請不動產貸款，並且給予比銀行更高的貸款成數及額度，讓你持有的房屋、土地價值最大化

持分房地貸款利率？

● 銀行持分房地貸款利率：銀行辦理持分房地貸款利率約2％-6％（年利率），會比一般房屋、土地貸款利率來的高一些，但比起民間貸款利率來說還是相對低點！

● 民間持分房地貸款利率：1.5％-3％（月計息），民間持分貸款利率，雖然較高，但審核條件寬鬆手續簡便，若是條件優秀，經審核評估後，還有機會再降低利率，最低只要1％

其實各有優點，就看怎麼選擇自己想要的貸款方式，民間持分貸款是依照抵押物來評估以及貸款人而定的，從辦理到撥款只需1-2個工作天，且不綁約、還款彈性，對於急需周轉資金的民眾來說是個很好方式

民間貸款利率其實是有法定規範的，最高利率不得超過 3% 以上，周代書也建議你尋找有政府合法立案且有實體公司可以與貸款公司人員面對面洽談

持分房地貸款額度怎麼算？

主要是依據持有價值來計算，當房屋／土地持有二分之一而原本這間房屋或這塊土地價值1000萬元，那個人持有的價值就是500萬元，因此可以貸款金額就會在500萬元以內

當然每個人的條件與抵押物價值狀況會有所不同，需評估過後才有辦法正確計算出來

持分貸款的優點

持分房屋、持分土地雖然不是完整的1/1產權但對於銀行和民間貸款機構來說，有個實質的抵押品就多一分保障，因此持分房地貸款利率相比信用貸款利率還要來的低許多，突然有資金需求需要周轉時，手上持有的持分不動產就可派上用場了，不讓你的持分房屋、持分土地閒置而失去效用與價值

持分房地貸款所需的資料

若要申辦持分房地貸款時，你需要準備下列資料

且銀行機構或是民間機構等都需要辦理貸款設定（抵押權設定）

權狀正本
身分證影本
印鑑章
印鑑證明兩份（不動產登記用途）

✱ 印鑑章及印鑑證明須至戶政事務所申請

持分房地申貸流程

諮詢申請：線上專人洽詢，需要事先了解申貸人的資金需求及自身條件，才能規劃適合的貸款方案
房屋 or 土地估價：房屋、土地等不動產價值評估，以及原先銀行或私設的貸款情形
審核專案：審核申貸的貸款額度、利率、費用、方案，都會在辦理前與你說明清楚
產權設定：不管是銀行或是民間貸款管道都須備齊上述所需準備的資料，向地政事務所送件進行產權設定
核准撥款：當完成產權設定手續之後，即可辦理對保完成撥款，獲得所需資金

持分房地的解決辦法！

由於「持分」經常會出現糾紛，如果需要對不動產進行處置的話，建議是「盡快進行產權分割」，處理持分的問題

舉一個例子：假設目前你可能需要貸款，屬於公同共有就需要所有人同意，如果有人不願意的話，這時就會出現糾紛，彼此傷了和氣，與其不和睦傷感情，倒不如盡快將持分問題給解決了！

但是要如何解決困難的持分問題呢？這畢竟牽扯到利益，周代書有以下兩種辦法給你參考

1、購買完整的產權

如果你有足夠的資金的話，可以試著將房屋或土地完整的產權買下，且持分人有優先購買權，因此你可以將不動產的產權統一，就可進而解決了持分的問題

2、產權分割

土地分割：

是土地分割的話，再進行產權分割時會遇到的問題是位置，例如一塊土地，有的地方臨路、有的地方靠水道，如果分割到不同的方位，其價格會相差很多，像是臨路與不臨路，這兩者的土地價格以及可以申貸額度落差會很大，進行產權分割雖然可以將你持有的比例變成1/1，但卻還是有這方面的問題要溝通處理

房屋分割：

至於房屋的部分會比土地的產權分割更加困難，因為房屋無法隨意切除，如果是透天的房子，假設三層樓有三個人持分的話，一人一層是沒有問題，但是由於走路共通，以及不同樓層有不同價值，所以房產切割上會比土地複雜許多

但若是僅有一層多人持有的房屋要切割的話，基本上是行不通的！

還有另一種方式是變價分割依照字面上的意思來說，也就是由法院來拍賣，拍賣之後的金額再按比例分配

3、公同共有變更成分別持有，兩種方式

1、在全體共有人都同意的情況下，採書面協議的方式，向地政務所辦理
2、如果當中有人不同意的情況下，須由其中一位同意人的共有人向法院提出「分割」訴訟，訴請法院將「公同共有」變更為「分別持有」

★ 還想要知道更多房地產分割事宜，歡迎隨時來電 0955-379-389 洽詢 ➜ 周代書

持分房地貸款常見問題

持分是什麼？

持分就好比一塊蛋糕平均分給2人，這 2人手上就分別擁有1/2的蛋糕

簡單來說，就是一間房屋或一塊土地的所有權人不只一人所擁有

持分房屋、持分土地有機會向銀行貸款嗎？

是有機會的，只要你信用正常、收入明確、信用無瑕疵，貸款成功機率都很高！

辦理持分貸款會讓其他人知道嗎？

不會喔！周代書可單獨針對你所持有的權力範圍來辦理，不需要其他持分人的同意，就可馬上申辦！