抵押權設定：附加預告登記是什麼？登記種類有哪些？

先瞭解一下設定是什麼意思？所謂的設定是利用房屋或土地來作為擔保品，透過內政部地政司（地政事務所）辦理順位抵押權，只要準備好相關資料，即可完成房屋（土地）設定

一般在申請銀行貸款或民間貸款都會辦理房屋（土地）設定貸款

如果在第二順位也就所謂的房屋二胎設定或土地二胎設定，而行使抵押權利也就僅次於第一順位後，也就是在一胎貸款有權利先要求債務人先償還貸款，等求償完成後，才會輪到第二順位的債權人行使權利

貸款設定登記有哪些種類？

抵押權設定、預告登記、信託登記、流抵設定 分別是：

1-抵押權設定：單純抵押權設定在地政登記來說抵押權只是債權的一種形式表現，對於物權的變更（過戶）來說是完全不受影響的。二胎就是辦理第二順位抵押設定

2-預告登記：辦理抵押權設定附加預告登記。也就是這個不動產未來不管是過戶或是另作抵押權等都需要經過預告登記的權力人同意

3-流抵設定：辦理抵押權設定附加流抵設定＋預告登記。指的是抵押權人與債務人設定抵押權時，約定當事人所為於債權已屆時清償期而為否清償時，抵押物的所有權移屬於抵押權人所有，此一約定即為流抵契約

4-信託登記：辦理抵押權設定＋信託登記。將產權由權利人管理

以銀行來說都是以第一種方式來辦理，民間貸款則是常見以第一種或第二種方式辦理，而惡意或放款成數高於市價的貸款業者會選擇第三種或第四種

預告登記有什麼用途？

預告登記也是限制登記

預告登記可以預防他人對房屋土地的權利變更，只要有以下需求都必須經過權利人同意：

• 不動產過戶
• 不動產做買賣
• 不動產贈與
• 不動產貸款
• 不動產信託

什麼情況需要辦理預告登記？

預告登記廣泛應用於2種情況：

1. 債務人不動產設定預告登記予債權人：加強對債權人的保障，防止債務人脫產（即使債務人脫產，如有設定抵押權時，債權人仍可執行抵押權）
2. 父母出資為子女購買的不動產設定預告登記予父母：防止子女被騙、自行賣房子、隨意貸款做的登記設定

房屋、土地有「預告登記」還可以貸款嗎？

如果房屋或土地有預告登記，代表目前這個不動產是不能做處分，所以沒辦法在該不動產加疊新的債權。在這情況下，銀行當然不會承做，連民間金主也不太喜歡承做

原因是被登記預告後的不動產，是沒辦法直接設定成第二順位或第三順位，所以要先清償該不動產二胎的債權塗銷，才可以設定成第二順位

然而代償期間沒有設定，民間金主或貸款公司在權力上沒保障也因風險較高，倘若有機會辦理承做，收費會比較高，這點貸款人要特別注意！

預告登記塗銷要怎麼辦理？

有兩種方式可以申辦：

1. 自行辦理：預告登記塗銷申請並不難，只需要花時間來申辦，只要資料準備齊全到不動產的所屬地政機關就可以申辦
2. 由代書申辦：如果擔心辦理不完整或為了省時間及麻煩，您可以請代書來幫您代為申辦，作為最公正的第三方保障雙方

以下分別詳細說明 預告登記設定、信託登記設定 兩種方式設定差異在哪？

預告登記：

一般適用於二胎設定連件辦理預告登記給債權人

預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於登記之請求權有妨礙者無效。

也就是說 當二胎設定時連同送件預告登記，假使日後還有借貸需求，都將需要經過第二順位債權人同意，這時可約定第二順位債權人清償剩餘借貸金額，後續進行塗銷即可

信託登記：

產權由權利人管理

1. 可約定信託財產財產暫時移轉給權利人管理
2. 可約定信託期間數年或權利人過世才可以恢復信託
3. 可約定信託設定的不動產賣掉後或租金給特定人
4. 信託期間，法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此不動產

債權人登記為受委託的所有權人，能全權管理處分房地產，信託生效時，受託人已取得信託財產法律上之所有權，就信託財產而言，受託人為唯一所有權人

所以在二胎設定上，債權人可做抵押權設定登記，將彼此成為債務關係，以保障雙方權益

！！注意！！銀行端若有看到二胎私設借貸將會婉拒你的貸款申請；民間貸款不受限制則可申辦

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