「土地貸款」眉角你知道多少？哪種地目才能貸款？超多重點你必須要懂

「土地貸款」眉角你知道多少？哪種地目才能貸款？超多重點你必須要懂！！

土地貸款與房屋貸款本質相同，都是利用名下持有的產權進行抵押設定來取得資金，但相比之下土地貸款限制較多，而多數銀行不太願意辦理土地抵押貸款的申請，目前比較容易辦理土地抵押貸款的只有土地銀行和農會，那麼！向農會和土地銀行申請貸款時需要注意哪些條件限制眉角？另外，有什麼樣的管道是成數高、利率低、核貸快的呢？

內容目錄

土地貸款

所謂的土地貸款也就是利用名下持有的土地向金融機構或民間貸款機構進行抵押借貸

銀行（農會）和民間貸款機構所辦理的土地貸款都是會經由地政司所辦理的抵押設定，但流程、條件、利率、成數，卻大大不相同，若是持有持分的土地要向哪個管道貸款比較容易？很多重點你必須要知道！！

下面會為你介紹各種土地種類的貸款方式、成數及利率

土地貸款管道有哪些？

通常想要辦理貸款，第一時間都會想到銀行，雖然銀行利率較低，但審核條件非常嚴格，申貸成數也不高，且土地流通性無法與房屋相比，土地價值容易受到地形、地目以及周圍發展和突發狀況有所影響，對於銀行而言，土地抵押貸款風險高有著太多不可控因素存在，因此才沒有每間銀行願意辦理土地貸款

除了土地銀行、農會這兩種貸款管道外，還有另一種貸款管道就是「民間土地貸款」，民間所辦理的土地抵押貸款，核貸成數都會比銀行農會高許多，甚至是持分土地都能辦理，另外選擇對的貸款公司也是相當的重要

銀行、農會、民間，這三種土地抵押貸款之間，各有優劣勢，主要是依據個人情況條件和抵押品來選擇對的貸款管道

周代書通常會先評估借款人的條件和擔保品，條件佳就會協助辦理銀行、農會貸款或是請借款人準備哪些資料自行辦理，若是緊急需資金調度、短期週轉或條件稍嫌不足的才會建議辦理民間土地貸款

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土地都是怎麼鑑價？

銀行鑑價方式都是取決於土地所在位置以及近期買賣成交價格和政府公告現值，一般約土地價值5-7成，但實際上約5-6成甚至更低，要和銀行申請土地貸款時，銀行會進行土地鑑價，之後還會依照借款人的信用評分和財力證明進行調整

影響土地成數的因素

土地種類：建地價值最高，工業用地價值其次，再來才是農地
土地面積：越大的土地越保值，不易受周遭環境影響
土地現況：是否有建築物（未保存登記建物）、是否有連接道路可供正常使用
土地形狀：地形、格局是否方正平穩
土地使用分區：是否在都市計畫內、地目有無使用限制
附近開發情況：土地位置是否為市區中心、周邊地區的生活機能及開發情況

周代書辦理土地貸款則沒有這些限制與條件，只要持有土地，都可以將土地貸款成數額度拉高到土地市價全額

哪種地目才能貸款？

✓ 建地 ➜ 銀行、民間貸款
✓ 農地 ➜ 銀行、農會、民間貸款
✓ 工業地 ➜ 銀行、民間貸款
✓ 道路用地 ➜ 民間貸款
✓ 持分土地 ➜ 民間貸款
✓ 山坡地 ➜ 民間貸款
✓ 旱地 ➜ 民間貸款
✓ 原住民保留地 ➜ 民間貸款

銀行農會比較能接受：建地、農地、工業地，原因很簡單，這三類土地價值比較高，流通性也高，對於銀行來說算是風險低的擔保品，至於其他地目，例如：道路用地、林地、保留地等難以買賣，銀行不會接受辦理

民間土地貸款則是，只要名下有土地（1/1）或是持分土地（2/1、3/1、4/1…等）有殘值空間就可以申辦且不限地目種類

簡單來說， ✓ 銀行不受理的土地，民間貸款都可辦理

銀行、農會，土地貸款限制！

土地銀行：

建地：需要有建築計畫，並且分階段撥款

農地：需有農耕證明

農會：

農地：農會會員或農耕證明

信用條件：

雖然土地貸款是拿土地出來辦理抵押設定，但是銀行為了降低風險，仍然會篩選信用紀錄比較好的客戶

除了抵押品土地本身價值外，銀行也一定會進行徵信，向聯合徵信中心調閱申請人的信用紀錄，包括在其他行庫貸款的額度等

因此，在向銀行提出土地貸款申請時，首要條件必須是「信用良好」無不良紀錄，像是：貸款遲繳，被記點就屬於瑕疵了，以及「還款能力」也是一項審核的環節，例如：有明確薪轉證明或其他收入證明，畢竟，銀行營利的目的是放在穩定的利息收益

以上條件有了！再向銀行申請土地貸款時就不難了

民間土地貸款特色

至於民間土地貸款，也是一種合法的貸款管道，受民法與刑法的相關法律規範約束，屬於私人契約借貸，通常都是由一群民間金主自營

🔎詳細瞭解：金主是誰？金主自營是什麼？？

和銀行相比，民間土地貸款最大特色就是，非常靈活彈性、利率方面以及額度，都有商議的機會

而且還少了銀行一個重要的步驟就是徵信程序，任何信用瑕疵問題，對於辦理民間土地貸款而言都是沒有影響的，放款速度也比銀行快許多，銀行核貸可能要花5-7天左右，民間土地貸款只需1-2小時就可以完成所有程序，並且在當天就可撥款，這點是銀行無法做到的！

另外，民間土地貸款是沒有限定何種地目才能申辦，只要名下持有土地有價值空間，就可隨時辦理土地貸款，連銀行不接受辦理的土地二胎、土地三胎甚至是持分土地，都可以成功申貸

銀行、農會、民間土地貸款比較表

	「銀行、農會」土地貸款	「周代書」土地貸款
時間	約15天左右，若需補資料則時間再延長	1-2個工作天，當天就可撥款
利率	建地：2％-6％工業地：3％-6％農地：2.5％-6％	任何地目：0.8％-3％
年限	銀行5年，農會20年內	不綁約，隨借隨還
額度	市價約5-6成	市價多少就可貸多少
條件	審核條件嚴格信用評分佳過件率低	審核條件寬鬆無須看信用評分過件率高
對象	長期週轉有收入證明、財力證明聯徵記錄良好	短期週轉無收入證明、無財力證明聯徵記錄瑕疵

周代書建議你，在申請貸款前需先檢視個人自身還款能力，民間貸款雖然條件寬鬆彈性大，但和銀行還有一點不同的地方是在於利率，銀行以年計息民間則是以月計息，周代書都會建議客戶們，民間抵押貸款短期週轉即可，但若是信用條件不佳無法向銀行申貸又想要長期週轉時，也可洽詢周代書幫你規劃長期貸款方案，減輕月付金壓力

土地已有貸款還能再次申貸嗎？

可以，若土地已有貸款，再次利用土地申辦貸款則稱為「土地二胎貸款」，土地二胎利率都會高於一胎貸款，因為第二順位債權人所承受的風險高於第一順位債權人，所以銀行都不太願意承做土地二胎（第二順位），要辦理土地二胎貸款則通常都會向民間機構來辦理，如「周代書」這樣的民間貸款公司才有辦法幫你順利申貸

持分土地貸款申辦方式

持分土地貸款有兩種管道申請

1-銀行持分土地貸款：由於一般持分貸款，對於銀行來說是「產權不完整」的，並非100%（1/1）的產權，所以不會通過審核。要通過審核的方法就是召集所有全部持分人共同簽字，進行貸款作業，把產權完整化；假如是三人共同持有就要三個人共同簽字，並且需要通過銀行的信用評分，這樣才有機會可以成功申辦貸款

2-周代書持分土地貸款：相較於銀行持分貸款，民間持分貸款可「直接辦理」單一持分人，不需要檢視產權其他持有人，且全程保密，設定抵押權也是在單一持分人的產權作設定，與其他持分人無關，也不會通知其他持有人